房地产板块爆发是最后的狂欢?

新年伊始，当A股重新站上3400点之时，大家发现近期地产股板块表现十分抢眼。除了A股市场外，内房股在香港市场也同样表现惊人。

内房股之所以受到A股、港股这二大市场投资者的热情追棒，主要原因有二：一方面，去年大型房企创造了新的销售纪录，从而助推了股价的上涨。另一方面，新一轮的楼市调整大幕已经开启，这一次不是收紧，也并非大幅度放开，而是分类调控、因城施策，甚至一城多策。对此，业内最乐观的解读，调控政策没有进一步加码，房地产行业已经度过了最紧张的时期，预计其他城市也会纷纷效仿。

房地产板块的集体飙涨究竟会持续下去还是庄家出逃之前的最后盛宴呢？对此，我们觉得应该谨慎对待。首先，房地产板块的业绩大增，但不可持续。2017年1至9月份国内房企销售十分火爆，这由二个原因造成的：其一，消费资金变相流入房地产业。2017年上半年，新增消费类贷款突然增加，主要是消费贷、装修贷等消费类贷款资金进入房地产市场，推高了上市房企的业绩。其二，货币政策持续放松效应。2016年6月，央行货币政策宽松，传导至房地产领域需要差不多半年多的时间，正是因为货币政策的持续宽松，助推了房企的业绩。以后，国内货币政策将持续收紧，房企的好日子很难持续下去。再者，兰州、南京等房地产政策放松背后有一定的原因，并不会有更多的城市步其后尘。兰州就是想给边缘地区去库存，但并不想在中心城市取消限购，这也体现了一城多策的调控方针。南京是有针对性的为留住技术人才取消了限购政策。最后，亮丽业绩之下的高杠杆之忧却难以掩饰。上市房企在去年拓展业务，拼抢业绩之时，他们的负债率也在提升，这从当前国家所倡导的“降杠杆”角度上看，这并不是好事情。

去年上市房企业绩再好，也离不开其负债经营的局面。现在房企的好日子还是存在着更多隐患的，一旦房企造的房子产生滞销，而海外融资又受到限制，如果再遇到债务偿还周期的集中到来，那么房企不仅是资金链出现问题，还可能关首其生死存亡。进入2018年房企都要被迫开始降杠杆，其今年的业绩必然会是大幅下滑的一年。

内地的上市房企在A股、港股两市都有惊人的表现。这究竟是最后的晚宴？还是价值的回归呢？对此我们更倾向于前者，从目前情况来看，像之前的货币宽松时代不会再来。同时，部分地区放松房地产调控政策全面放松，也只是假象，只是对之前的房地产政策进行微调。未来房地产将迎来全面降杠杆。所以，上市房企业绩要想在2017年之上再有所突破，这种难度系统将会相当的大。